Alquileres temporarios, guía para propietarios

Alquileres temporarios, guía para propietarios.

Si ofrecés tu propiedad en Airbnb, Booking u otra plataforma, esta guía te ayuda a entender qué cambia con el nuevo régimen de información de la DGI, qué documentación conviene conservar y cómo cuidar la rentabilidad del alquiler temporario. La reciente decisión de la Dirección General Impositiva (DGI) fortalece el control sobre los ingresos de alquileres realizados a través de plataformas digitales. En la práctica, quienes alquilan propiedades mediante Airbnb, Booking u otras plataformas deberán considerar que la DGI contará con más información para verificar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

¿Qué cambia con el nuevo régimen?

• Mayor transparencia fiscal: desde el 1.º de julio de 2026, las plataformas que intermedian en alquileres de inmuebles en Uruguay deben informar trimestralmente a la DGI las operaciones realizadas y la identificación de quienes obtienen los ingresos.
• Mayor control del cumplimiento tributario: la DGI podrá contrastar la información reportada por las plataformas con la documentación y las declaraciones que correspondan.
• Más formalización del mercado: los propietarios que alquilan por aplicaciones deberán revisar su situación y conservar registros ordenados.
• Mayor competencia en igualdad de condiciones: quienes ya cumplen con sus obligaciones dejan de competir en desventaja frente a operaciones informales.

¿Cómo afecta al mercado de alquileres temporarios?

Para un propietario de una vivienda en Punta del Este, esto implica que:

• Ya no es recomendable considerar que los alquileres por aplicaciones pasan desapercibidos para la DGI.
• Será más importante llevar un registro ordenado de reservas, comisiones y cobros.
• Conviene analizar con un contador cuál es el régimen tributario que corresponde en cada caso y cumplir con las declaraciones exigibles.

En definitiva, la resolución no aumenta la tasa del IRPF, sino que mejora la capacidad de la DGI para controlar que los ingresos obtenidos mediante plataformas digitales sean declarados cuando corresponda. El objetivo es fortalecer la fiscalización y formalizar el mercado de alquileres turísticos.

Este es un tema especialmente relevante para el mercado inmobiliario de Punta del Este, donde una parte importante de los alquileres de temporada se comercializa a través de plataformas digitales. También puede convertirse en una oportunidad para las inmobiliarias que ofrecen a los propietarios una gestión integral.

Para los propietarios extranjeros, especialmente quienes poseen apartamentos y casas en Punta del Este y los alquilan mediante plataformas digitales, el análisis requiere considerar la residencia fiscal, el tipo de renta y las obligaciones que correspondan en cada caso.

Para propietarios extranjeros, los puntos más importantes son:

1. Mayor probabilidad de que la operación sea identificada cuando se realiza mediante una plataforma.
2. Necesidad de analizar el impuesto que corresponde según la residencia fiscal y el tipo de renta.
3. Mayor importancia de conservar documentación y regularizar la situación cuando sea necesario.
4. Mayor valor de trabajar con una inmobiliaria que pueda coordinar reservas, cobros, documentación y asesoramiento profesional.

¿Qué puede ocurrir en Punta del Este?

En un mercado donde una parte importante de los inmuebles pertenece a propietarios argentinos, brasileños y de otros países, es posible que esta medida impulse una mayor formalización y una mayor demanda de asesoramiento.

• Una mayor formalización de los alquileres temporarios.
• Un incremento de propietarios que buscan asesoramiento tributario.
• Una mayor demanda de servicios de administración integral ofrecidos por inmobiliarias.
• Una reducción de los alquileres gestionados sin documentación suficiente.

La función de una inmobiliaria formal en Punta del Este puede incluir:

• Una administración integral del inmueble.
• El seguimiento de reservas, huéspedes, ingresos y egresos.
• La coordinación con contadores y escribanos cuando sea necesario.
• La tranquilidad para un propietario que vive en el exterior.

En otras palabras, la gestión profesional aporta valor cuando ayuda al propietario a administrar el inmueble, ordenar la documentación y tomar decisiones con información.

A tener en cuenta: la DGI no depende exclusivamente de las cuentas bancarias uruguayas para fiscalizar. La información de una plataforma y otros elementos pueden complementar el análisis de cada situación.

Con el nuevo régimen, las plataformas digitales que intermedian en alquileres de inmuebles ubicados en Uruguay deben presentar información a la DGI en los términos establecidos por la Resolución DGI N.º 1518/2026.

Por ejemplo, si un propietario argentino alquila un apartamento en Punta del Este por Airbnb y solicita que el dinero se deposite en una cuenta en Argentina, Estados Unidos u otro país, la operación puede igualmente quedar alcanzada por el régimen de información de la plataforma.

• Airbnb u otra plataforma debe informar la operación en los términos de la resolución aplicable.
• El inmueble ubicado en Uruguay forma parte de la información de la operación.
• La plataforma debe identificar a quien obtiene los ingresos, según corresponda.
• El importe y los demás datos se reportan de acuerdo con el estándar y las especificaciones vigentes.

Por lo tanto, el lugar donde se recibe el pago no es el único elemento relevante. Lo importante es analizar la operación, el inmueble, la residencia fiscal y el régimen tributario aplicable.

Además, la DGI puede complementar la información con otros elementos, como:

• Datos del Catastro y del Registro de la Propiedad.
• Información de servicios y otros antecedentes de la operación.
• Información proporcionada por administradores o inmobiliarias cuando corresponda.
• Intercambios internacionales de información tributaria, cuando resulte aplicable.

¿Y si el propietario cobra por fuera de la plataforma?

Ese es un escenario diferente.

Si el propietario acuerda directamente con el turista y el pago se realiza fuera de la plataforma, esa operación no queda automáticamente incluida en el reporte específico de los operadores de plataformas. Sin embargo, eso no elimina las obligaciones fiscales que puedan corresponder ni significa que el ingreso sea invisible frente a otros mecanismos de fiscalización.

¿Qué significa esto para un propietario extranjero?

En la práctica, el mayor cambio es que los alquileres realizados mediante plataformas digitales dejan un rastro electrónico que la DGI puede utilizar para verificar el cumplimiento tributario, independientemente del país donde se deposite el dinero.

Para una inmobiliaria de Punta del Este, este es un aspecto relevante para comunicar a los propietarios extranjeros: la gestión ordenada y el asesoramiento adecuado ayudan a reducir contingencias y a administrar la inversión con mayor seguridad.

Como recomendación, cada propietario debería consultar con un contador especializado en tributación internacional para determinar qué obligaciones tiene en Uruguay y, cuando corresponda, en su país de residencia fiscal.

Si el propietario desea maximizar la rentabilidad y minimizar riesgos, conviene pensar el alquiler temporario como una inversión que requiere planificación y gestión profesional, no solo la publicación de un aviso en una plataforma.

Estos son los principales consejos:

1. Definir una estrategia de alquiler según el inmueble y el público objetivo.
2. Calcular la rentabilidad neta, no solo la tarifa bruta.
3. Fijar un precio competitivo considerando ubicación, estado, servicios y demanda.
4. Promocionar la propiedad con fotografías y una descripción profesional.
5. Seleccionar a los huéspedes y organizar las condiciones de la reserva.
6. Coordinar ingresos, egresos, limpieza, ropa de cama y mantenimiento.
7. Administrar depósitos de garantía y documentar cada operación.
8. Registrar reservas, comisiones de plataformas, gastos e impuestos.
9. Consultar con un contador sobre las obligaciones fiscales aplicables.
10. Revisar residencia fiscal y medios de cobro si el propietario vive en el exterior.
11. Cuidar la experiencia del huésped, la limpieza y la atención.
12. Revisar reglamento de copropiedad, seguros y condiciones del edificio.
13. Evaluar si conviene delegar la gestión en una inmobiliaria especializada.

Preguntas frecuentes

¿Airbnb y Booking informan a la DGI? Sí. Las plataformas digitales que intermedian en alquileres de inmuebles ubicados en Uruguay deben informar las operaciones y la identificación de quienes obtienen los ingresos, según el régimen vigente.

¿Qué pasa si cobro fuera de la plataforma? La operación no queda automáticamente incluida en el reporte específico de la plataforma, pero eso no elimina las obligaciones fiscales que puedan corresponder.

¿La resolución crea un impuesto nuevo? No. La Resolución DGI N.º 1518/2026 establece un régimen de información; el tratamiento tributario depende de cada propietario y de su situación fiscal.

Fuentes oficialesDGI: nuevas disposiciones para plataformas digitalesIMPO: Resolución DGI N.º 1518/2026

Un mensaje para propietarios en Punta del Este

En un mercado cada vez más competitivo y con mayores controles, administrar un alquiler de temporada ya no consiste solo en publicar la propiedad en Airbnb o Booking. El desafío es lograr una buena ocupación, obtener una rentabilidad razonable y cumplir con las obligaciones que correspondan.

Para muchos propietarios, especialmente quienes viven en el exterior, delegar la administración en una inmobiliaria con experiencia en Punta del Este significa ganar tranquilidad y contar con un equipo que se ocupe de la promoción, la atención al huésped, el mantenimiento y la documentación.

Este enfoque ayuda a preservar el valor de la inversión y mejora la experiencia de quienes eligen disfrutar de Punta del Este. La situación fiscal concreta debe confirmarse con un profesional tributario.