Nuevo tope al efectivo en Uruguay: lo que el comprador extranjero debe saber antes de invertir en 2026
En tres décadas trabajando en este mercado vi muchos cambios de reglas. Pocos tan relevantes para el comprador extranjero como el que entró en vigencia este año. Desde abril de 2026, Uruguay tiene un límite mucho más bajo para el uso de efectivo en cualquier compraventa de inmueble. Quiero explicarlo con claridad porque afecta de manera directa a la forma en que se cierran las operaciones en Punta del Este.
Hay que tener en cuenta que el cambio no complica la inversión, sino que la ordena. Pero el inversor que llega sin entenderlo puede encontrarse con una operación frenada sobre la hora. Esto es lo que necesita saber.
Qué cambió exactamente
El 19 de marzo de 2026 el Poder Ejecutivo promulgó la Ley Nº 20.469 (publicada en el Diario Oficial el 10 de abril de 2026). La norma reescribe buena parte de la Ley Integral contra el Lavado de Activos Nº 19.574 y modifica el artículo 35 de la Ley de Inclusión Financiera Nº 19.210.
El punto que más nos interesa es el nuevo tope para pagar en efectivo, el cual quedó determinado por dos límites alternativos (basta con cumplir uno de ellos):
- Hasta 200.000 Unidades Indexadas (aproximadamente USD 32.500 al tipo de cambio de mayo de 2026).
- El 5% del valor total de la operación, siempre que ese porcentaje no supere las 450.000 UI (alrededor de USD 73.100).
Todo lo que exceda el margen permitido debe pagarse de manera obligatoria por medios distintos del efectivo, tal como lo establece el texto vigente del artículo 35 (Ley Nº 20.469, IMPO).
De dónde venimos
Para dimensionar el cambio conviene mirar atrás. La Ley de Urgente Consideración de 2020 había fijado el tope en 1.000.000 UI (cerca de USD 153.000). Es decir que, hasta abril de este año, un comprador podía cancelar en efectivo una porción muy grande del precio. Con la nueva ley, ese margen se reduce a menos de un cuarto.
El recorrido legislativo no fue menor. El proyecto se votó en el Senado en octubre de 2025 y pasó por Diputados entre diciembre y febrero, llegando a la sanción definitiva el 11 de marzo de 2026 (El Observador). El tratamiento se aceleró tras el atentado contra la Fiscal de Corte subrogante Mónica Ferrero en setiembre de 2025, lo que llevó al gobierno a pedir celeridad en la agenda antilavado (Subrayado, El Observador).
Qué significa en una operación concreta
Veamos cómo se aplica este criterio en la práctica a través de dos ejemplos de operaciones que evaluamos en PdE Propiedades:
- Un apartamento de USD 200.000: Al ser los límites alternativos, el comprador puede ampararse en el tope de las 200.000 UI y abonar en efectivo hasta un máximo de unos USD 32.500. El saldo restante (aproximadamente USD 167.500) debe integrarse obligatoriamente por medio bancario.
- Una casa de USD 2.000.000: Aquí el 5% daría USD 100.000, pero como la ley topea ese cálculo en 450.000 UI, el efectivo máximo permitido queda en torno a los USD 73.100. Todo el saldo restante debe bancarizarse.
En la práctica, para la operación típica de Punta del Este que se mueve entre los USD 300.000 y USD 600.000, el efectivo admitido representa apenas entre un 10% y un 25% del precio. El grueso de la transacción pasa, sí o sí, por el sistema financiero.
Los medios de pago que sí sirven
El saldo que no se puede pagar en efectivo debe cancelarse por alguna de las vías previstas en la Ley 19.210:
- Transferencia bancaria (incluidas las internacionales por sistema SWIFT).
- Acreditación directa en cuenta de un banco uruguayo.
- Cheque cruzado con la cláusula "no a la orden".
- Medios de pago electrónicos y certificados de depósito a nombre del vendedor.
La escritura pública debe individualizar con precisión qué medio se utilizó. Un dato clave: el Registro de la Propiedad no inscribe la operación si no se acredita el cumplimiento de esta regla (artículo 35 BIS, Ley 19.210). Sin inscripción no hay seguridad jurídica sobre la titularidad; por eso esto no es un mero detalle administrativo, es la operación misma.
El rol del escribano y el de la inmobiliaria
Aquí quiero ser transparente sobre nuestra función. Las inmobiliarias y los escribanos somos sujetos obligados ante la SENACLAFT (Secretaría Nacional para la Lucha contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo). Esto significa que tenemos el deber legal de conocer al cliente, entender el propósito de la operación y verificar el origen lícito de los fondos.
La Ley 20.469 endureció este punto en dos aspectos que el comprador extranjero debe tener presentes:
- Se eliminó la presunción de bajo riesgo que antes beneficiaba a las operaciones puramente bancarizadas. Anteriormente, si el dinero llegaba por transferencia desde el exterior, alcanzaba con una debida diligencia simplificada. Hoy se analiza caso por caso (Ferrere, Brum Costa).
- La debida diligencia intensificada pasó a ser obligatoria en dos escenarios: cuando la operación con instrumentos bancarios supera los USD 300.000, y siempre que intervenga algo de efectivo, sin importar el monto (Decreto Nº 379/018, artículo 35). En estos casos, solicitamos documentación detallada del origen de los fondos y una declaración jurada.
Lejos de ser un obstáculo, este marco es lo que le da a Uruguay su reputación de plaza seria, segura y previsible. El comprador que llega ordenado atraviesa el proceso sin ningún tipo de sobresaltos.
Qué tiene que preparar el comprador extranjero
Uruguay sigue siendo uno de los pocos países que brinda plenas facilidades al extranjero: no se exige residencia, ni cédula local, ni es obligatorio tener cuenta bancaria uruguaya para comprar. Eso no cambió. Lo que cambió es la exigencia de trazabilidad. Mi recomendación, tras años acompañando a inversores argentinos y brasileños, es la siguiente:
- Planificá la trazabilidad con tiempo: El dinero debe provenir de una cuenta a tu nombre, con un respaldo fiscal claro en tu país de origen. Quien vende un inmueble en Buenos Aires o San Pablo para comprar en Punta del Este necesita documentar esa venta y el recorrido de esos fondos.
- Armá el expediente de origen de fondos: Si la operación supera los USD 300.000, tené a mano declaraciones impositivas, comprobantes de venta de activos previos, extractos bancarios y los justificantes de las transferencias. Cuanto antes lo tengamos, más rápido cerramos la operación.
- Evaluá abrir una cuenta en un banco uruguayo: Aunque no sea requisito obligatorio para la compra, es una herramienta muy conveniente si pensás poner la propiedad en alquiler, mantenerla por años o pagar gastos fijos desde aquí.
- Si comprás a través de una sociedad, declará el beneficiario final: La ley uruguaya identifica como tal a la persona física que controle al menos el 15% de la sociedad. Ese dato se registra debidamente ante el Banco Central del Uruguay (BCU).
Nota para clientes argentinos: Si ingresás dólares físicos por la frontera, recordá que todo monto superior a USD 10.000 debe declararse ante la Aduana y el Banco Central (Ley 19.574). Es importante tener en cuenta que, una vez dentro del país ese efectivo no podrá aplicarse a la compra por encima de los nuevos topes legales, por lo que siempre sugerimos resolver la operación vía transferencia bancaria desde el inicio.
Por qué no conviene esquivar la norma
Pagar en efectivo por encima del límite expone a las partes a una multa del 25% sobre el monto en infracción (o 10.000 UI si esta cifra resultara mayor), según el artículo 46 de la Ley 19.210. Esta penalidad recae de manera solidaria sobre el comprador y el vendedor, y es aplicada por la Dirección General Impositiva (DGI).
Por el lado del control antilavado, las sanciones de la SENACLAFT van desde las 1.000 UI hasta las 20.000.000 UI, además de observaciones y suspensiones de actividades (Ley 19.574). El ahorro de una comisión bancaria jamás justificará semejante riesgo.
Mi lectura del cambio
Después de más de 30 años en este mercado, veo este cambio con total tranquilidad. Punta del Este no se sostiene sobre la informalidad; se sostiene sobre la estabilidad jurídica, la previsibilidad y la confianza. Cada paso que Uruguay da hacia los estándares internacionales refuerza, a la larga el valor real del activo que estás adquiriendo.
El inversor inteligente se adelanta: llega con los fondos ordenados, el origen documentado y un escribano de confianza desde el primer día. Esa preparación que antes era opcional, hoy es parte fundamental del juego. Y la buena noticia es que no encarece la inversión; solo exige planificación.
Maldonado sigue siendo el principal destino de los capitales de la región en Uruguay. Según datos de la Cámara Inmobiliaria Punta del Este - Maldonado, entre el 50% y el 55% de las compras en el departamento corresponden a inversores argentinos (Ámbito). Esta demanda no se va a detener por una regla de transparencia. Al contrario, el comprador serio valora y elige jugar en una cancha clara.
Conversemos
Si estás evaluando invertir en Punta del Este o en cualquier punto de la zona Este, este es un gran momento para hacerlo bien desde el principio. En PdE Propiedades acompañamos cada operación con un asesoramiento integral sobre estructuras de pago, trabajando de forma coordinada con los escribanos y aportando una lectura realista del mercado. Escribime y lo analizamos juntos.
Aviso: Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal, notarial ni tributario. Cada operación es única y debe analizarse junto a un escribano y un asesor fiscal de confianza. Datos vigentes a Mayo de 2026.
Fuentes consultadas:
- Ley Nº 20.469, texto oficial en IMPO (impo.com.uy).
- Ley Nº 19.210 de Inclusión Financiera y modificativas, IMPO.
- Ley Nº 19.574 Integral contra el Lavado de Activos, IMPO.
- Decreto Nº 379/018 reglamentario, IMPO.
- El Observador (cobertura del trámite parlamentario y actualización de topes).
- Subrayado (informes de agenda legislativa antilavado).
- Ámbito Financiero (análisis del mercado inmobiliario de Punta del Este).
- Ferrere y Brum Costa (análisis profesionales de la reforma de debida diligencia).
- Dirección General Impositiva (gub.uy).
