¿Vendés tu casa para comprar otra? Cómo recuperar el IRPF gracias al beneficio de Vivienda Permanente
Cuando alguien decide vender su casa para mudarse a una nueva, lo habitual es concentrarse en la mudanza, el barrio y la decoración. Sin embargo, hay un aspecto financiero que puede significar un ahorro de miles de dólares y que muchos propietarios dejan pasar: la devolución del IRPF por reinversión en vivienda permanente.
En Uruguay, toda venta de un inmueble realizada por una persona física está en principio gravada por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la categoría de incrementos patrimoniales. La buena noticia es que la ley contempla una exoneración específica: si vendes tu casa para comprar otra destinada a tu hogar permanente, podes recuperar el impuesto que te retuvieron en la venta.
¿Cómo funciona el beneficio, cuáles son los plazos y qué requisitos hay que cumplir? En PdE Propiedades te lo explicamos al detalle.
Las cinco condiciones para calificar al beneficio
Para que la Dirección General Impositiva (DGI) apruebe la devolución, se deben cumplir de forma conjunta y obligatoria las siguientes cinco condiciones, establecidas en el literal L del artículo 38 del Título 7 del Texto Ordenado 2023.
1. El tope de valor de la casa que vendés
El monto de la venta de tu propiedad no puede superar las 1.200.000 UI (Unidades Indexadas).
A valores de junio de 2026, ese límite equivale aproximadamente a $U 7.880.000, unos USD 194.600. Una aclaración importante: el tope legal está fijado en UI, que se ajusta a diario por inflación, y la equivalencia en dólares depende además del tipo de cambio. Antes de cualquier operación conviene verificar la conversión vigente al día de la firma.
2. El tope de valor de la casa que comprás
La nueva propiedad no puede tener un valor de compra superior a las 1.800.000 UI.
A valores de junio de 2026, esto representa aproximadamente $U 11.820.000, unos USD 291.900. Aplica la misma aclaración del punto anterior: el límite real está en UI.
3. El plazo de 12 meses
Entre la venta de tu casa anterior y la compra de tu nuevo hogar no puede transcurrir un lapso mayor a 12 meses.
Dos datos que pueden salvar una operación. El primero: la DGI permite alterar el orden temporal, es decir que podes comprar la nueva vivienda antes de vender la anterior, siempre que ambas transacciones queden dentro del mismo plazo máximo de 12 meses. El segundo: la norma admite expresamente las promesas de compraventa inscritas a efectos del plazo. Una promesa firmada ya activa el reloj y puede dejar dentro del beneficio una operación que con escritura definitiva quedaría fuera de término.
4. Reinversión de al menos el 50%
La ley exige destinar como mínimo el 50% del dinero obtenido por la venta a la adquisición del nuevo inmueble. En la enorme mayoría de los recambios de casa, donde se compra una propiedad de valor similar o mayor, se destina el 100% del producido y este requisito se cumple con holgura.
5. Que ambos inmuebles sean tu vivienda permanente
Tanto la casa que vendes como la que compras deben constituir efectivamente tu vivienda permanente. Acá hay dos exclusiones que conviene tener muy presentes.
La primera es conocida: no califica la compra de un terreno baldío para construir a futuro, porque al momento de la operación no constituye una vivienda habitable.
La segunda es menos conocida y muy relevante en nuestra zona, donde abunda la compra en pozo. En la Consulta 6582, la DGI rechazó el beneficio a un contribuyente que vendió su vivienda y compró a una empresa constructora una unidad en un edificio en construcción que no pudo ocupar hasta la entrega, a pesar de que cumplía el resto de las condiciones. La lectura es clara: si la unidad que compras no puede habitarse al momento de la operación, el beneficio corre serio riesgo de caerse. Si estás evaluando un recambio que involucra una compra en pozo, este punto amerita asesoramiento profesional antes de firmar.
El criterio de copropiedad: la llave para propiedades de mayor valor
Una pregunta muy frecuente que recibimos en PDE Propiedades es la siguiente: ¿qué pasa si mi casa se vende por USD 300.000? ¿Pierdo el beneficio porque supera el límite de USD 194.600?
La respuesta es: no necesariamente. Acá es donde el asesoramiento profesional marca la diferencia.
La DGI estableció, en las Consultas 5713 y 5754, que cuando la propiedad pertenece a más de una persona los topes de valor no se aplican sobre el total de la casa sino sobre la cuotaparte de cada propietario. El monto de la operación se considera por persona, según la proporción que cada condómino enajena o compra.
El ejemplo práctico: un matrimonio vende su casa, propiedad de ambos al 50%, por USD 300.000. Para la DGI, cada cónyuge realizó una operación por USD 150.000. Como esa cifra es menor al límite individual de 1.200.000 UI (unos USD 194.600 a valores actuales), ambos califican para el beneficio. Lo mismo ocurre con la compra: si adquieren la nueva casa de forma conjunta al 50% por USD 300.000, la porción de cada uno queda muy por debajo del tope de 1.800.000 UI. En ese escenario, cada cónyuge solicita de forma individual la devolución de su parte del impuesto retenido, presentando cada uno su propio formulario por su cuota parte.
Cómo se cobra la devolución: pasos a seguir
Es fundamental entender que el beneficio no se aplica como un descuento automático en la oficina del escribano el día de la firma. El circuito es el siguiente.
La retención. En el momento de la venta, el escribano interviniente calculará y retendrá obligatoriamente el IRPF correspondiente, incluso cuando la operación vaya a quedar exonerada. La liquidación general es del 12% sobre la ganancia real obtenida, es decir la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado. Para inmuebles adquiridos antes de julio de 2007, cuando entró en vigencia el IRPF, el vendedor puede optar por el criterio ficto, que presume una renta del 15% del precio de venta y resulta en una retención del 1,8% sobre el total de la operación. Es una opción, no una regla automática: conviene comparar ambos caminos con el escribano y elegir el más favorable.
La compra. Se concreta la adquisición de la nueva vivienda permanente dentro del plazo de 12 meses, en escritura o promesa inscrita.
El trámite ante DGI. Una vez realizadas ambas operaciones, el contribuyente solicita formalmente la devolución presentando el Formulario 5700 a través de la plataforma de Servicios en Línea de la DGI.
Qué documentos solicita la DGI
Para procesar el reembolso vas a necesitar adjuntar en formato digital:
- El Formulario 1700 de la venta y el de la compra.
- Los documentos notariales de ambos negocios, sean escrituras o promesas inscritas.
- El resguardo de retención del IRPF emitido por el escribano de la venta.
- Una nota declarativa firmada donde declaras bajo juramento que ambos inmuebles corresponden a tu vivienda permanente.
- El Formulario 5700 debidamente firmado.
Una vez que la DGI valida la documentación, el crédito se hace efectivo y el Estado devuelve el dinero por transferencia bancaria o para cobrar en redes de cobranza.
Atención al plazo: el derecho a reclamar tiene vencimiento
Muchos propietarios olvidan el trámite una vez instalados en su nuevo hogar. El artículo 77 del Código Tributario establece que los créditos contra el Estado caducan a los cuatro años contados desde que pudieron ser exigibles, y que esa caducidad opera por períodos mensuales. En la práctica, el plazo comienza a correr una vez cumplida la última de las condiciones del beneficio, habitualmente la escrituración de la compra.
Si no reclamás en plazo, el dinero queda de forma definitiva en manos del fisco. No es un trámite para dejar en el fondo del cajón.
¿Estás pensando en cambiar de casa?
En PdE Propiedades te acompañamos en cada etapa del proceso. No solo te ayudamos a encontrar el hogar indicado en las mejores zonas, sino que te asesoramos junto a profesionales para que optimices tus operaciones y aproveches al máximo los beneficios fiscales disponibles.
Si estás pensando en vender tu vivienda para comprar otra, en PdE Propiedades podemos ayudarte a planificar la operación con una mirada inmobiliaria, notarial y tributaria integral.
Base normativa: literal L, artículo 38, Título 7 del Texto Ordenado 2023; Decreto 148/007, artículo 34, literal L; artículo 77 del Código Tributario; Consultas DGI 5713, 5754 y 6582.
Los valores en pesos y dólares de este artículo corresponden a junio de 2026 y se modifican con la evolución diaria de la UI y del tipo de cambio. Este contenido es de carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. Cada operación debe validarse con escribano o asesor tributario según las circunstancias particulares del caso.
